不動産投資のデメリットとは?

フロー型資産とはキャッシュ資産

不動産投資の物件の年間の家賃収入から、運用費用及びローンの返済金額を引くと純利益がでます。
つまり総収益から経費を引いたものが最終的な純利益=キャッシュで、このような利益をフロー型資産といいます。

例えば、株式やFXなどを運用することで得られる収入と同じです。
このキャッシュを基に不動産を拡大することを考えた場合、フロー型資産であるキャッシュを蓄積して、さらなる投資物件を購入するための資金とすることができます。
そのためこのキャッシュが出ない物件を購入してしまうと、不動産投資の拡大のピードは格段に落ちてしまいます。
不動産投資では、年々発生する物件の減価償却費は経費として控除できるため、減価償却費によって節税できるため、より多くのフロー型資産を残すことができます。

ストック型資産は貯蓄で形成する資産

融資を受けると毎年のローンの返済額が発生しますが、ストック型資産とはこのローンの返済によって形成されるものです。
ローン返済には、元本の他に銀行に支払う金利が上乗せされていますが、金利分はそのまま銀行の利益となります。
しかしこの元本返済分が不動産価格の取得となりストック型資産の形成につながるのです。
不動産を購入した当初は、その金額は全額融資ですから不動産は全て借りたものです。

例えば20年目に負債を完済すると、その不動産物件は自分の資産となります。不動産の運用で得られる家賃収入はローン返済の原資なり、ここからローン返済を行って自分の資産を増やしていきます。
フロー型資産と違い、キャッシュではなく不動産という物件で貯蓄をするというのがストック型の資産の特性です。
フロー型資産とストック型資産の二つの資産形成の方法を同時に実践していくことができるのが不動産投資の大きな利点といえます。


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